FEDERAL – Convenção do condomínio
Constituição da Convenção
O principal documento de um condomínio é a Escritura da Convenção, que regulamenta todas as normas de convivência entre os condôminos e a forma de administrar o patrimônio comum.Vale muito mais que um contrato, o qual só surge efeito entre os signatários.
A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino quando todos o assinarem, ou ainda, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais.
Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.
A Convenção não faz divisão alguma; é no ato de instituição e especificação que se faz a divisão do edifício em partes privadas, que constituem as unidades isoladas e as partes comuns que são de uso de todos. Ao se elaborar a convenção ela já há de encontrar a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada unidade;nesses elemento é que a convenção se arrima para constituir o condomínio edilício.
E enquanto o ato de instituição e especificação cria o condomínio, a convenção o constitui, isto é o organiza, forma sua base, discrimina as diferentes partes de propriedade exclusiva e as de uso comum, estabelece a destinação dessas partes do edifício, disciplinando a utilização pelos co-proprietários, seus sucessores, inquilinos, comodatários…Essa tarefa cabe essencialmente aos condôminos que são legitimamente interessados na organização e na convivência da vida comunitária bem como na fixação do rateio das despesas necessárias à sua conservação.
A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.
Portanto, o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam. A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.
É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.
Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças, no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter:
- a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
- destino das diferentes partes;
- modo de usar as coisas e serviços comuns;
- encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
- modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
- as atribuições do síndico, além das legais;
- a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
- modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
- quorum para os diversos tipos de votações;
- a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
- a forma e o quorum para as alterações de convenção;
- a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção;
- a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias;
- as extraordinárias do condomínio, sua forma de administração;
- a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
- as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; e o regimento interno.
O que a lei persegue é a liberdade de cada condômino em manifestar e deliberar sobre a forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurídico dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto, a Convenção de Condomínio adquire status de lei maior entre os condôminos.
É aconselhável, logo após o edifício ficar pronto, os condôminos reunirem-se e estudarem o que será mantido ou alterado na convenção, evitando, assim conflitos futuros, Muitos problemas e prejuízos podem ser evitados através de uma convenção bem elaborada, que realmente reflita os conceitos e ideais dos condôminos e ocupantes de edifício sendo fundamental a inclusão de cláusulas que venha a inibir condutas irregulares.
Para atingir este estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos foi necessário que o legislador também criasse a “assembléia de condôminos” como foro para o exercício democrático da vontade individual, que resultasse, a final, em decisão coletiva à qual todos se submeteriam.
Fonte: Jurysway
